海南所剩不多的“价值洼地”,这里是最被低估的 安老师专栏,深度分析解读海南楼市-安心购房网

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海南所剩不多的“价值洼地”,这里是最被低估的

我最近一直在介绍海南各个市县的基本情况,除了4个已经暂停的中部市县外,其他地方一直在跑,做实地考察,毕竟从网上查到的“真实”数据,再好看或不好看,都不如自己亲自去现场走一圈,实地感受一下来得真实和深刻。另一方面,是希望能够寻找到海南目前所剩不多的、真正的价值洼地。

根据我跑下来的情况来看,海南的热门城市依然集中在以海口和三亚为中心点的几个市县,尤其是陵水,前几年被低估,现在已经超越三亚,登顶海南最高房价。

我之所以一直都在讲东线的城市,是因为在大众认知里,东线城市相对来说是比较发达的,而且知名度高些,大家更容易了解。另外,大众的潜意识里会产生西线经济差、治安差等印象,这其实主要是因为东线主要发展旅游,西线发展工业,旅游发展起来了,而工业没发展起来,因此大多数人都对西线城市产生了一定的误解。

我今天主要想讲一讲这个被忽略多年和低估的“价值洼地”——临高。

01
海南第三个“世界长寿之乡”


从地图上可以看到,临高位于海南的西北部,与澄迈、文昌一起,被划分为以海口为中心点的综合经济圈,与省会一起,乘上了“发展”的高铁。



众所周知,海南目前有两个“世界长寿之乡”,澄迈和万宁;三个“中国长寿之乡”,澄迈、文昌、万宁。但实际上,海南长寿老人密度最高的并不是澄迈、文昌或万宁,而是临高,临高才是真正的“长寿之乡”。

官方统计,至2017年底,海南全省健在的百岁老人共有1565名,临高有199人,澄迈159人,文昌110人,万宁17人。临高每10万人中就有39.13位百岁老人,密度远高于澄迈28.22人、万宁22.10人,也远远超过联合国和我国规定的“长寿之乡”标准,是名副其实的“长寿之乡”。

临高县因为经济情况比较差,此前一直戴着“国家级贫困县”的帽子,但是,无论是“世界长寿之乡”还是“中国长寿之乡”的评定,经济情况都是一个重要参考指标,所以临高一日不摘除贫困的帽子,就一日无法评为“长寿之乡”。

今年1到5月,临高全县生产总值55.06亿元,同比增长2.3%,排名较为靠后。不过好消息是,今年年初,海南省六届人民代表大会第二次会议上,省长沈晓明表示,2019年,海南将确保五指山、临高、白沙等三个国家贫困县摘帽。

也就是说,当这个帽子摘除之后,加上临高医疗、教育等完善,基本是符合“世界长寿之乡”和“中国长寿之乡”的评定标准,临高完全有可能成为海南第四个“中国长寿之乡”,第三个“世界长寿之乡”。届时,加上它比西线其他城市都靠近海口、处于综合经济圈的优势,它的发展势头将开始势不可挡。

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后发优势,不容小觑


海南的旅游资源丰富,而且每个地方都有每个地方的特色。临高虽然位于西线,但是旅游资源其实比起东线城市并不差。

临高角、百年灯塔、黄铜居仁瀑布(也称“古银瀑布”)、临高角解放公园、百仞滩、彩桥记忆、高山岭、金波荷花基地等等。



其中,临高角是临高著名的景区,它是当初解放大军解放海南时候的登陆点,非常有纪念意义,馆内有海南纪念馆、解放海南牺牲烈士纪念碑、军民共筑热血丰碑等等,对于海南人来说,临高角象征着解放的开始,是海南人民都会去纪念的地方。


临高还有一个特色就是临高渔歌、临高人偶戏,渔歌“哩哩美”被纳入了中国非物质文化遗产名录,和人偶戏被同时列为我国民间艺术的瑰宝。

结合临高的旅游特色和优势,ZF给临高的旅游业发展定位和规划是,

深入推进蓝色海洋旅游、红色旅游、绿色生态旅游和特色文化旅游等多类型旅游产业共同发展,打造集商务旅游、体育健身、海洋文化和农业观光为一体的海南西部休闲度假旅游重要节点城市、海南西部一流的休闲度假旅游目的地。

除了旅游特色,临高的气候也是西线城市里最有优势的。

临高位于澄迈和儋州白马井之间,离海口的距离比儋州近,跟文昌相当。由于地理位置的优势,从气候上来说,临高的冬天既不像海口、澄迈、文昌这些北部的城市那么潮湿,也没有西线其他城市那么干燥,它的夏天大部分时间都是非常凉爽的。

交通对一个城市发展起着决定性作用,临高的交通优势正在凸显。

临高的交通其实是非常便利的,有粤海铁路西环线、环岛高速公路、环岛高铁,海南正在加快构建“丰”字型高速公路网,文昌-临高高速公路正是“丰”字的第一横,这条高速路将途径文昌、海口、定安、澄迈达到临高,建成后,将会联通文琼高速、东线高速、中线高速、西部高速以及三条国道,构建起“琼北1小时快速交通圈”。

目前已经在前期准备工作中,5月中旬有望开工。



临高位于海南综合经济发展圈里,能够享受到许多周边区域的资源,尤其是省会海口带来的便利和资源,而且它势必是要加快发展步伐,追赶上其他市县。

目前来说,它城镇居民和农村居民收入保持比较快的增长态势,增长速度高于全省平均水平。所以,临高在今年要确保摘帽贫困县之后,经济发展的后发势力不容小觑。

03

临高距离海口很近,但是房价相对来说还比较友好,如果是放在三亚周边的话,它早就被抢光了。它的房价17年之前还比较低,17年底的时候,临高市区的房价才7000-9000,主要原因有几个:

一,临高在西线上,没能像东线城市一样,发挥出它的旅游优势,知名度较低,发展较慢。像澄迈、文昌、东方这些地方,湾区资源早早就被开发了,卖了好多年的海景房,当行情向上的时候,海景房必然先动,然后再由海景房慢慢带动非海景房、市(县)城区房价的上涨。

但临高的湾区开发晚了好几年,配套、设施上完全比不过别的地方,所以,即使想涨,也没有涨价的底气呀。海景房涨不上来,非海景房肯定也涨不上去了。

二,早期库存太多。最早的时候,海南只有大三亚圈和海口市中心能卖点房,其他市县的开发商就很惨淡,而且土地不能长期闲置,否则ZF要收回,于是各地库越积越多。17年你之前,临高房价跟其他大部分市县差不多,但当16年底、17年初,海南行情上涨的时候,其他地方都在忙着涨价,它却在忙着搞打折扣优惠甩房去库存,因此错过了一次涨价机会。

不过在海南现在的背景下,现在已经也慢慢在找补回来了,目前,市区内的房价已经9800-14000了。



临高的楼盘主要分布在三个片区,

1、临城镇中心:核心价值——城市价值

临城镇中心跟万宁的万城很像,是临高的政治、经济、文化中心,临高80%的楼盘都集中在这里 ,包括文澜江沿岸、文澜新区一带。前两年的时候,国家发布了全国重点镇名单,临高赫然在列,全国重点镇是小城镇发展的重点和龙头,在政策、土地一级项目安排上都是得到优先支持的。所以,并不担心没有ZF支持。



 
而临城的楼盘虽然主要以海南本地开发商为主,但是像富力、碧桂园这样的大牌房企就早早布局占好位置,碧桂园的楼盘有两处,一个就在市区中心,在文澜江沿线,以能观赏江景作为卖点。

临城楼盘的另一个优势在于,靠近县政府,“领导住哪,你住哪”,所以这里的商业、生活配套较为完善,市区的交通也在不断完善,主要有一、二环绕城路线,三环路也在发展中。

配套齐全、交通的便利,靠近政府,再加上江景的加持,临城的升值潜力不言而喻。

不过这个片区楼盘的缺点在于,缺乏度假配套。这是一定的,谁跑去ZF旁边度假呢?这里有商场、车站和本地特色,但没有大海和温泉,不仅没有,还距离略远,基本在8-10公里,这里只适合生活养老,不适合度假。

2、临高角:核心价值——滨海度假

临高角属于临高角旅游度假区的临澜片区,它的主要优势在于海滩资源。

临高角岸有千米海滩,海水乘车,白沙洁柔,椰林洒绿,阳光充足,是海南西线海岸的优良天然泳场之一。这里不仅有比较优质的海景,还有号称“海南最平缓”的黄金沙滩,而且这里能够看到罕见的“双湾景色”,沙子质量很不错,踩过不留痕迹,十分适合小孩游泳。

临高角的楼盘不是很多,但是品质都很好,尤其是海景房,前两年价格还未过万,现在在14000左右,当时买了的人,现在已经翻了快一番了。



不过它的缺点也很明显,正好与临城相反,因为离镇中心有一定距离,生活配套不如镇中心齐全,尤其是医疗配套,虽然长岛蓝湾在建自己的社区配套,但是相比较来说,如果要养老长住,这里是不如镇中心的,尤其是医疗设施。

3、龙波湾片区:核心价值——滨海度假

龙波湾和临高角一样,都属于临高角旅游滨海新区,海岸线延绵数公里,以海景房为主打楼盘,它们的优劣势大体一致。

不过此片区还有一个重要优势,就是它的交通优势上。它的地理位置更加靠近西线高速的黄金出口,在规划中的琼州跨海大桥也在这里,所以在这个点上,龙波湾更胜一筹。




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从地图和规划上来看,临高的区位优势十分明显,位于海口与西线交汇的中心点,海南的交通发展其实非常迅速,临高现在已经融入了海口半小时经济圈,去美兰机场也在一小时车程内,文昌-临高高速路建好后,临高的腾飞速度将更加快速。

另外,临高的渔业非常发达,是海南最大的渔业大县。这得益于临高的11处港湾,多处是天然优良港口,发展海水养殖的条件非常优越,海洋捕捞产量和产值位居全省首位,占了海南1/3的海产产量,这里的海鲜产品最特色,价格又最低。新开发的综合国际枢纽港——金牌港,岸滩稳定、港湾开阔,可建造超级泊位和深水泊位群,是罕见的天然良港。这也是临高产业发展的底气之一。



 
海南大部分地区都是具有投资价值的,只是有的当下投资价值比较突出 ,有的投资价值相对没那么明显,需要多一点耐心等待。临高在还没未被过度开发的西线上,虽然发展比较慢,但是并不代表着完全没有投资价值。

而我认为,虽然临高未来的发展还要看政府的规划,但是它的优势和价值其实都十分明显。真正没有投资价值的地方往往在于还在喊着“总价低,不限购”的地区,限购与否已经说明了很多问题,完全不限购或者只是象征性限购的地方,基本上就可以不用考虑了。
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