一时间，有人唱衰，有人看好，众说纷坛。
前几天分析了拉动海南房价增长的支撑因素，里面提到“海南房价走势短期看政策增量，中期看可替代性，长期看产业转换”。
今天就从这三个方面来分析分析，海南的房地产，到底还值不值得投资？
01
海南现在最热火朝天的便是自贸港的建设。
自贸港，代表着全方位的开放，包括货物、货币、人员和信息等的流通，以及法律和监管方面的变革；
如果海南能达到建设自贸港的要求高度，
意味着，海南或许能够成为像香港、迪拜港、鹿特丹港、釜山港等知名自贸港一样，成为经济开放程度高、通商成本低廉、金融制度灵活、服务贸易发达的地区，汇集世界各地的货船、人流和资金。
像雄安新区那样，再出自贸港建设政策红利，则房价可能会再度提升。
另一方面，短期房价走势还受限购政策的影响。
全域限购政策出台一年，仍然在严格执行，岛外需求被抑制，销售价格被摁在地上摩擦。
据链家旅居研究院统计，海南全省2018年TOP房企成交金额总和同比2017年减少了40.46%，业绩大幅缩水，百亿军团成员由6家缩减为4家。
来源：旅居产业研究院
乐东、保亭和三亚的房价甚至略有下滑。
但同时也需要关注人才购房政策，最近新政有更大范围的放松：
1.随企业总部或区域总部整体迁入的人才，放宽至可购2套房；
2.经备案的各类型总部及重大招商项目单位，高层次人才及公务员，只要家庭成员在海南无住房且无购房记录的，可购1套房；
3.引进人才无论是否落户，均享受本省居民首付比例，即首付30%；
4.鼓励金融机构对引进人才发放贷款利率予以优惠
——《关于完善人才住房政策的补充通知》
限购政策边际放松，房价上涨空间有一定释放。
但是除此之外，调控政策短期内不会再有任何松动，楼市整体将维持目前的走势。
02
中期来看，海南房价受城市可替代性的影响。
什么意思？
就是全中国是不是有别的城市也有海南的优势，能够替代海南？
比如海南限购后，大家都一窝蜂涌去云南买房，因为云南的气候环境条件也不错；
厦门的气候也很宜居，海滨资源也很丰富，旅游业发展得很成熟；
离海南最近的广西北海也有海岸线，海景房不到1万/㎡；
北方呢？青岛的海鲜是出了名的，大连也有海岸线；
这些城市是不是都能够替代海南呢？
也不见得。
从海滨资源上来看，大连、青岛冬天太冷，宜居海岸线也很短，沙质较差；
从房价上看，大连均价1.3万/㎡，青岛2.3万/平米，北海海景房不到1万/㎡，优势明显；厦门就比较贵了，4.3万/㎡，三亚才2.8万/㎡；
从资源配套上看，北海房价、海景都占优势，但是城市量级太小，配套落后、交通不便，居住舒适度差些；
可以看出，上述滨海城市的优缺点明显，而海南虽然优势不明显，但是综合表现却是最好的。
03
长期看，产业的新旧动能转换是影响海南房价的最主要支撑。
海南目前的产业结构是不合理的，对房地产、旅游、石化和海洋产业依赖较重，
尤其是对房地产的依赖，最为严重。
在上海易居房地产研究院刚发布的《一季度经济环境与房地产研究报告》中显示，
2019年第一季度中，海南房地产开发投资占GDP比重20.8%，位列全国第一，
第二、第三名是云南和安徽，占比分别为19.2%和18.6%。
这明显与建设自贸区、自贸港的目标不符。
所以，海南对房地产说“拜拜”的决心也非常坚决：
1.2017年12月，在海南省委经济工作会议上，全面取消海南19个市县的GDP、工业和固定资产投资的考核，把生态保护列为负面扣分和一票否决项；
2.4月22日，生态环境官网公布的《海南省落实中央环境保护督察反馈意见整改情况》中反复强调：要精心呵护好海南这片青山绿水、碧海蓝天；
3.5月1日，富力红树湾项目就因破坏红树湾被“双暂停”；
4.2018年，海南省接待国内外游客7627.39万人次，同比增长11.8%，实现旅游总收入950.16亿元，同比增长14.5%；
2019年一季度海南省累计接待游客2241.65万人，实现旅游收入296.46亿元，同比增长7.25%。
（来源：格隆汇数据）
官员考核与GDP脱钩、与生态挂钩；
多次下文件下决心表明“绿水青山就是金山银山”、”坚持生态立省“、”确保海南生态环境只能更好不能变差“；
旅游收入持续增长，以后有了自贸区，关税少了，购物消费的人也必然增多；
海南抛弃房地产的底气，更足了。
从长期来看，弱化对房地产的依赖，重新集中到旅游业，
着力推进产业新旧转换，发展年轻产业，
才能提升发展潜力，从长期为高房价提供支撑。
而这，正是海南一直在做的事情。
04
分析了这么多，结论是什么？
1.海南房价短期内不会有大的波动；
2.海南岛具有稀缺性和唯一性，综合对比表现突出；
3.决心抛弃房地产的海南，产业结构会更加健康，经济发展潜力充满想象力。
