海南刚需:现在是不是海口买房的最佳时机? 安老师专栏,深度分析解读海南楼市-安心购房网

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海南刚需:现在是不是海口买房的最佳时机?

日前,海口市住建局印发了《关于进一步规范商品房销售行为的通知》,要求

一、严禁商品房销售过程中捆绑销售行为,不得捆绑车位、装修保等产品进行销售;

二、严禁商品房销售过程中要求(或变相要求)购房者选择二次装修或升级装修;

三、严禁以任何形式收取购房指标费等购房合同约定价格之外的费用。



这是为了“从源头上遏制违规销售行为的发生,进一步规范商品房销售行为,保持我市房地产市场平稳运行”。

这份文件的出台不难理解,

2014年以来,外地购买需求地日渐增强,导致海南的房价每年高速增长,各大房企疯狂购地、储地、开发,

2014年,海口房地产投资开发298.97亿元;

2015年,海口房地产投资开发456.39亿元,增速52.7%;

2016年,海口房地产投资开发551.09亿元,增速20.7%;

2017年突破600亿元,

直到2018年,海南楼市调控政策高压下,房地产开发增速才有所下滑,开发投资为609.42亿元,

今年一季度,海口房地产开发投资97.81亿元,同比减少25%,


数据、图片来源:中商产业研究院
(下同)

商品房的销售表现更加直观:

2015年,海口商品房销售面积为373.35万㎡,同比增长10.8%,销售额296.74亿元,同比增长11.3%;

2016年,销售面积432.65万㎡,同比增长15.9%,销售额391.28亿元,同比增长31.9%;

2017年,销售面积549.47万㎡,同比增长27%,销售额658.79亿元,同比增长68.4%

2015年到2017年,海口商品房销售面积和销售额均称增长态势,

直到2018年楼市调控才开始降温,而且是大大降温,销售面积从27%的增速,直接下跌为-28.4%;销售额由也同比下跌;

2019年一季度市场持续下滑。



但是,在销售面积和销售额持续下滑的情况下,海口新房房价环比上涨1.2%,同比增长14.7%,三亚新房房价环比微涨0.4%,同比增长9.8%,


海口二手房房价下降0.3%,三亚仅涨0.2%,


投资少了、卖得少了,房价却不降反增,这让许多本地刚需购房者大呼购房艰难,低收入、高物价、高房价的现实,让许多人对买房望而却步,甚至很多年轻人因为买不起房而迟迟没有结婚。

海口作为海南的省会,是海南的政治、经济、文化中心,教育配套、医疗配套、商业配套、交通配套等方面当然都是最好的,未来发展空间非常大,因此,房价再高、再贵,海口的刚需购房需求都是最强烈的。

在国家坚持实行“房住不炒”的原则基调下,海口实行限价,商品住宅售价不超过17300元/㎡,实是为刚需住房提供了上车的好机会。

但是限价必然有损开发商利润,因此部分楼盘出现绑定销售的“对策”,捆绑销售,车位和升级装修二选一,车位动辄20万、30万,装修一平2000、4000是常态,算下来基本均价都在2万2、2万3左右,对普通刚需购房者来说,购房压力并没有减少。

面对如此困局,刚需购房者却不能不买、不敢不买:

1、限购政策不知道什么时候会放松,到时将迎来更高的房价。海南的限购已经狠狠地限制住了一大批购买力,即使在人才购房上有所放松,仍然有大量的需求买不到房,所以,等哪天政策有所放松,房价的涨幅和增速不敢想象;

2、小户型住宅越来越少,逐渐成为稀缺品。海南现在已经不批建90㎡以下的商品住宅,而能够满足初级刚需的面积段大多在90㎡以下,海口现在100平左右的住宅基本上一出就清盘;

3、海南实行最严格的的节约用地措施,普通商品住宅用地的供应商是要让位于产业用地的,也就是说,海南未来市场的新增供应将越来越少。未来会不会像深圳一样,一天卖5块地就被称为“史诗级”土地拍卖,只因为这是20年来最大的一次土地供应,成交总价更是高达224亿元!

4、海口是海南省会,很多人看好海南,看好海口的未来发展,很多人会惜售,未来可能连二手房都一房难求。

因此,海口刚需的未来=大户型+更高的房价+更多的竞争=更加买不起!

现在不买,未来更加难买,甚至买不到!

这就是海口刚需的必须面对的严酷的现实和未来!

房地产离不开政策与宏观经济、金融大环境,但是房价,尤其是中国的房价,扑朔迷离,唯一的特点是:在过去的20年里,中国的房价一直水涨船高。

主要原因是 ,过去20年,是中国城市化快速推进的20年。

在城市化的历史大潮下,房子不仅仅只有“居住”的属性,更是进入更大、更好、更高层级城市的门票,甚至对于某些家庭来说,是进入更高阶层的入场券。

这时的房子不再只是房子,而是等于更好的教育、更好的婚育、更好的工作机会、更好的医疗、更好的信息、更好的圈子、更好的公共福利等等。

为了家庭更好的生活、下一代未来更好的发展,这张入场券,必须得买!

海南房地产的未来怎么样,我只敢说,可能不会暴涨,但是必定不会暴跌,文章开头,ZF出台的政策,无疑是在为刚需减轻负担,鼓励刚需购房或改善性购房,因为无论如何,自住需求仍然有市场。

国家牢牢把控着海南的房地产,不让外来资本炒房,各个城市严格遵守“因城施策”的原则,灵活调控,无疑居民进行大类资产配置的好机会。

换句话来说,现在在海口买房,正是性价比最高的时候。

但就像西南与东北三十年河东、三十年河西的历史一样,发展经济、吸纳人口、兼容并包的城市,才能够立于不败之地。

房价,不过是城市发展的副产品。我们普通人能做的,不过就是分辨出、并牢牢抓住每一个历史机遇,让自己的财富利益最大化。


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